PIT-39, czyli jak rozliczyć się ze sprzedaży nieruchomości z urzędem skarbowym

14 marca 2018

Sprzedałeś w zeszłym roku mieszkanie – masz obowiązek rozliczyć się z fiskusem. Czy będziesz musiał zapłacić 19-procentowy podatek? Jest wiele czynników, które zwolnią cię od tej daniny.

Najważniejsze od czego trzeba zacząć, to zdefiniowanie, jakie transakcje podlegają opodatkowaniu. Według prawa 19-procentowym podatkiem objęci są ci, którzy uzyskali dochody z odpłatnego zbycia:

– nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
– prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Czy byłeś właścicielem nieruchomości przez pięć lat?

Jeśli do takiej transakcji doszło w 2017 roku, to do 30 kwietnia tego roku należy złożyć PIT-39. Jednak w przypadku, gdy sprzedana została nieruchomość kupiona ponad pięć lat temu, trzeba jedynie poinformować fiskusa, że do sprzedaży doszło. Jest ona zwolniona z podatku. Trzeba jednak wiedzieć, jak urząd skarbowy liczy te pięć lat. Nie są to lata kalendarzowe. Okres ten rozpoczyna się z końcem roku, w którym doszło do kupna nieruchomości. Oznacza to, że w roku 2018 nie płacimy już podatku za mieszkania i domu kupione lub wybudowane w 2011 roku.

Jeśli jednak kupiliśmy naszą nieruchomość w roku 2012 i później, musimy rozliczyć się z dochodu, który uzyskaliśmy ze sprzedaży. A jaka to kwota? To różnica, którą uzyskamy po odjęciu od przychodu kosztów poniesionych w związku z zakupem tej nieruchomości. Jeśli więc na przykład w 2013 roku kupiliśmy mieszkanie za 200 tys. złotych, a sprzedaliśmy je w 2017 za 220 tys., to nasz dochód wynosi 20 tysięcy złotych. Możemy go też pomniejszyć o kwotę, którą wydaliśmy na pośrednika sprzedaży czy remont, który miał na celu podniesienie wartości nieruchomości przed sprzedażą.

Odlicz to, co planujesz wydać

W rozliczaniu się z urzędem skarbowym możemy uwzględnić też nasze plany mieszkaniowe. Bo jeśli mamy zamiar kupić inną nieruchomość (dla siebie lub dla dzieci) to jej koszt także pomniejsza wysokość podatku należnego fiskusowi. W przypadku, gdy przed sprzedażą mieszkania zaciągnęliśmy kredyt na kupno innej nieruchomości, a po sprzedaży go spłaciliśmy – albo zamierzamy dopiero spłacić pieniędzmi ze sprzedaży – to także o tę kwotę pomniejszamy podatek.

Trzeba bowiem pamiętać, że w PIT-39 wpisujemy przychód i dochód ze sprzedaży, ale kwotę opodatkowania pomniejszamy też o planowane wydatki. Muszą jednak one zostać zrealizowane do dwóch lat po sprzedaży – licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość. Jeśli więc wydamy na takie cele cały dochód, nie płacimy podatku.  W takim przypadku  w PIT-39 wpisujemy całą kwotę dochodu do rubryki przeznaczonej na dochody zwolnione z podatku.

Co ważne! Wszystkie wydatki, które nastąpią po sprzedaży nieruchomości trzeba udokumentować. Nie muszą to być tylko faktury – paragony też zostaną uwzględnione.

A na jakiej podstawie urząd uzna, że pieniądze na cele mieszkaniowe, które zwalniają nas z podatku, wydaliśmy po sprzedaży mieszkania? Decyduje harmonogram wpłat – a nie daty podpisania umów w czasie sprzedaży mieszkania. Jeśli więc w wyniku umowy przedwstępnej, otrzymaliśmy część należnej kwoty, do takiego pułapu możemy planować już pierwsze wydatki. Gdy wpłynie reszta kwoty, wydajemy pozostałość. Wyjątkiem jest kredyt, który zaciągnęliśmy przed sprzedażą. Spłacamy go po sprzedaży mieszkania, a ten wydatek zostaje nam uznany.

Jeśli jednak kupiliśmy coś związanego z nowymi celami mieszkaniowymi (panele do nowego mieszkania) przed otrzymaniem pieniędzy za stare, prawo nie pozwala nam ich uwzględnić.

Jak wyliczyć wartość podatku do PIT-39

Jak wylicza się wartość zwolnienia z podatku? Wzór jest dość prosty. Trzeba kwotę dochodu pomnożyć przez sumę wydatkowaną na własne potrzeby mieszkaniowe, a wynik ten dzieli przez przychód ze zbycia nieruchomości. Dla przykładu. Jeśli kupiliśmy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, a potem sprzedaliśmy je za 250 tys., to dochód wynosi 50 tys. Załóżmy, że kupiliśmy albo zamierzamy kupić inne mieszkanie za 150 tysięcy. Oznacza to, że 50000 mnożymy przez 150000 i dzielimy przez 2000000. W tym przypadku to 37500.

Gdybyśmy kupili mieszkanie za 250000 to kwota zwolnienia wyniosłaby 50000 i objęła cały nasz dochód. Bylibyśmy wtedy zwolnieni z podatku. Zwalniamy więc od podatku taki procent dochodu, jaki procent przychodu wydaliśmy.

Wszystkie dokumenty związane ze sprzedażą mieszkania i wydatkami na nowe, własne cele mieszkaniowe, trzeba przechowywać, bo fiskus upomni się o rozliczenie. Poprosi nas, byśmy po upływie dwóch lat od sprzedaży, wykazali, że rzeczywiście wydawaliśmy pieniądze tak, jak wskazaliśmy w PIT-39.

Pozostałe wpisy

20 marca 2019

KRS – co to jest i po co on jest?

Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) pełni kluczową rolę w funkcjonującym systemie OPP – Organizacji Pożytku Publicznego – i corocznej akcji 1 procent. Bez niego sytuacja przypominałaby wolną amerykankę. To właśnie sąd weryfikuje, kogo wpisać na listę organizacji, które mogą ubiegać się o nasz procent podatku. Może również z listy wykreślić instytucję, która przestaje realizować cele określane … Continued

27 lutego 2019

Jak długo trzeba czekać na zwrot podatku? Zależy, jak się rozliczasz

Czekasz na pieniądze z urzędu skarbowego? Zasada jest prosta – im szybciej złożysz PIT, tym szybciej otrzymasz zwrot nadpłaconego podatku. Kolejna sprawa: jeśli złożysz zeznanie na papierowym formularzu, czekać będziesz dwa razy dłużej. Obowiązują dwa terminy zwrotu podatku: 45 dni od dnia rozliczenia w przypadku e-deklaracji, 3 miesiące od dnia rozliczenia, gdy składamy papierową deklarację. … Continued

6 lutego 2019

PIT-37 wypełniony przez urząd skarbowy. Czego nie zrobi za ciebie fiskus?

W tym roku po raz pierwszy fiskus rozliczy podatników automatycznie. Od 15 lutego na rządowym portalu czekać będzie gotowy PIT-37. Wypełniony od A do Z. Takiego komfortu nie było nigdy. Czy jednak wszystko będzie w nim ujęte? Sprawdź, czy na pewno nie musisz nic zrobić! Stanem swoich PIT-ów wypełnionych przez automat aparatu skarbowego przede wszystkim … Continued

Przekaż 1% podatku